8월4일 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 발표 정리

🏠 주택공급 방안 🏠

 

 

 

기본방안요약

서울권역 중심으로 주택 총 26.2만호 + α 추가 공급 추진

= 신규 공급 13.2만호 + a + 공공분양 사전청약 6만호 + 이전 발표 공급 예정 물량 7만호 (5.6대책)

 

*금번 대책을 포함해, 향후 수도권 지역에는 총 127만호 공급예정

= 3기 신도시 등 공공택지 77만호 + 서울도심 내 주택공급 7만호(5.6대책) + 수도권 내 기존 추진중 정비사업 30만호 +금번대책 신규공급 13.2만호

 

 

 

정부에서 주택공급 확대방안을 위해 정부에서 총 5가지 방안을 발표 했습니다.

 

첫번째, 신규택지 발굴 (도심내 군부지, 공공기관이전, 공공기관을 복합개발 하면서 공간확보)

두번째, 용적률 상향

세번째, 정비사업 공공화 강화

네번째, 도시규제완화 등

다섯번째, 기존 공공분양물량 사전청약 확대 

 

서울의 비좁은 땅을 어떻게든 활용하기위해 고밀화 시키고, 무주택자, 청년, 신혼부부를 위해 청약물량 확대 뿐 아니라 규제도 완화시키고, 심지어 분양가를 분할해서 납입하는 방법또한 고민하고 있습니다.

앞으로 나올 디테일한 정부 발표에 귀기울이다 보면 무주택자들에게는 정말 좋은 기회가 열릴거 같습니다.

 

아래는 제가 공부할 겸 국토부에서 발표한 내용을 가져온 것입니다. 제가 위에 써 놓은 내용5가지를 디테일 하게 설명해 놓은 것입니다.  내용이 좀 어렵고 길지만 한번 쭉 읽어보는 것을 권유드립니다.

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1. 신규택지 발굴 (3.3만호)

 

 구분  도심내 군부지 (13,100호)

✔️ (방식) 軍골프장 등 도심 내 군부지를 활용하여 1.31만호 건설 →자족기능을 위한 업무 · 상업시설과 입주민 편의 증진을 위한 생활SOC(공원등)도 조성    ✔️ (대상) 태릉 CC (1만호), 용산 캠프킴 (3.1천호, 삼각지역 인근) → 태릉CC 적정 수준의 부지(호수 등)를 활용하여 지역주민들도 이용 가능한 공원녹지 조성

1-1 태릉 CC <서울 노원> [1.00]

 

➡️ 태릉CC 광역교통개선 대책 (*사업추진 과정에서 변동 가능)

• (철도) 경춘선 열차를 추가 투입 (상봉 ~ 마석구간)하여 출퇴근 시격 10여분 단축
• (도로) 인근 화랑로 확장 및 화랑대사거리 입체화, 용마산로 지하화, 북부간선도로 묵동IC~신내IC 확장 (6→8차로)
• (대중교통) 태릉CC와 갈매역, 화랑대역 등 인근 지하철역을 연계한 BRT 신성
• 📌 서울시 등과 계획을 구체화 하고, 대광위 심의를 거쳐 교통대책 확정

1-2 용산 캠프킴 <서울 용산> [0.31]

 

 

 

 

 구분  공공기관 이전 · 유휴부지 활용 (6,200호)

✔️ (방식) 공공기관이 이전하는 부지와 공공기관이 보유한 유휴부지에 6.2천호 건설   ✔️ (대상) 과천청사 일대 (4천호), 서울지방조달청 (1천호), 국립외교원 유휴부지 (6백호), LH서울지역본부 (2백호)등 → 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 등은 종상향(준주거 등)을 통해 고밀개발 → 서울지방조달청은 대민접근성이 확보되는 수서역세권지구(B2-1, B2-2)로 이전   ※ 특히 과청청사일대, 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 등 정부소유 부지는 최대한 청년 · 신혼부부에게 공급 📌(추가검토사항) SETEC은 잠실 MICE와 연계하여 용도전환을 추후검토

1-3 정부 과천청사 일대 <경기 과천> [0.40]

1-4 서울지방조달청 <서울 서초> [0.10]

1-5 국림외교원 유휴부지 <서울 서초> [0.06]

 

 

 

 

 

 

 구분  공공시설 복합개발

✔️ (방식) 노후 우체국, 공공청사 등을 주택과 복합개발하여 6.5천호 공급   ✔️ (대상) 노후 우체국 복합개발(퇴계로5가 등 1천호), 서부면허시험장(3.5천호), 면목행정타운(1천호), 구로시립도서관(3백호)등

1-6 서부면허시험장 <서울 마포> [0.35]

1-7 노후 우체국 복합개발 <수도권 일대>[0.10]

1-8 공공기관 유휴부지 활용 등 17곳 [0.94]

 

 

 

 

 

 

 

 구분  공공기관 미매각 부지

✔️ (방식) LH · SH 등 공공기관의 미매각 부지 에 4.5천호 건설  *공공기관이 소유하면서 업무용 부지 등으로 매각을 계획했던 부지   ✔️ (대상) 상암 DMC미매각부지(2천호), SH 마곡 미매각 부지(1.2천호), 천왕 미매각 부지(4백호), LH 여의도 부지(3백호) 등

1-9 상암DMC 미매각부지 [0.02]

1-10 SH 마곡 미매각 부지 [0.12]

1-11 천왕 미매각 부지 [0.04]

1-12 LH 여의도 부지 [0.03]

 

① LH 서울지역본부 (0.02)	⑥ 구로 시립 도서관 (0.03)
② 면목행정복합타운 (0.10)	⑦ 흑석 유수지 부지 (0.02)
③ 문정 미매각 부지 (0.06)	⑧ 거여 공공공지 (0.02)
④ 상암 자동차 검사소 (0.04)	⑨  감정원 일자리 연계 행복주택 등 (0.04)
⑤ 상암 견인차량 보관소 (0.03)	⑩ 미공개 부지 (0.19)

 

 

 

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2. 용적률 상향 및 고밀과 (2.4만호)

 

2-1 3기 신도시 용적률 상향 [2.00]

➡️ 3기 신도시 등의 주거단지 밀도를 높여 2만호 추가공급

 

 

2-2 기존 도심내 개발예정 부지 (서울의료원, 용산정비창) 공급 확대 [0.42]

➡️ 용도 상향 등을 통해 복합개발 예정 부지의 주거기능 강화

• 이전 발표한 서울의료원 부지확장(8백→3천호) 및 용산정비창(8천→1만호) 공급확대

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3. 정비사업 공공성 강화 (7.0만호)

3-1 [재건축] 공공 참여형 고밀 재건축 도입

➡️ 공공참여 시 도시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 '공공참여형 고밀재건축' 도입

• (개념) LH SH 등 공공이 참여 하여, 도시규제완화를 통해 주택을 기존 세대수보다 2배이상 공급하며 개발이익은 기부채납으로 환수
• 📌 단지 구조상 2배이상 공급이 곤란하더라도, 지자체장이 고밀재건축으로 추진가능
• (공공참여유형) 공공이 자금조달, 설계 등을 지원하는 공공관리 방식, 조합과 지분을 공유하는 지분참여방식 등
• 📌 지분참여 방식 도입을 위해 도시정비법 개정 검토

 

 

• (규제완화) 용적률 300~500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용 (도시정비법 개정)
• 주거공간을 최대로 확보하기 위해 준주거지역의 주거비율상한 (현행90%)과 공원설치 의무(재건축시 새대당 2㎡)완화 (*공원 대신 임대주택으로 기부채납 가능)
• (절차지원) 서울시 · 자치구 · 조합 등이 참여하는 「공공참여형 고밀재건축사업 지원 T/F」운영(*사업특성에 따라 수권소위 심의 통한 기간단축도 추진)
• (공공성확보) 증가 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수
• 📌 서울시가 주택 순증 · 분담금 등 고려하여 세부기준 마련 (*주택공급 확대를 위해 주택 순증규모와 기부채납율을 반비례로 적용)

 

• (공급) 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택은 장기공공임대(50%이상) 및 무주택, 신혼부부 · 청년 등을 위한 공공분양(50%이하)으로 활용
• 공공임대 · 공공분양의 구체적 공급방식은 지역별 수요 · 여건등에 따라 지자체가 결정할 수 있도록 자율권 부여
• (임대방식 예시) 행복주택, 청년층(3040) 위한 장기임대주택등
• (공공분양 예시 : 지분적립형 분양주택) 초기에는 일정 지분만 매입하고 향후 지분매입규모를 늘려 최종 100% 매입, 나머지는 임대료 지불 
• (투기방지) 시장 영향을 면밀하게 모니터링하여 시장과열 발생 시 관계기관 합동 실거래 조사 등을 통해 시장관리
• 📌 재건축 단지 과열, 인근 단지에 대한 가격 영향 등이 지속 관찰될 경우에는 토지거래 허가구역 지정도 검토

 

3-2 [공공재개발] 정비구역 해제지역 등에도 재개발사업 허용

➡️ 주거환경 정비가 필요하지만 아직, 정비구역으로 지정되지 않은 지역 (정비예정구역, 정비해제구역)에서도 공공재개발이 가능하도록 허용

① 뉴타운 등 정비구역으로 지정되었다가 사업 지연등으로 해제 (서울 내 176개소)

② 이중 145개(82%)가 노원, 도봉, 강북 등 강북지역에 소재

📌 LH · SH가 공공시행자 참여, 인센티브 제공등을 통해 재개발 사업의 신속추진을 지원

 

 

➡️ 정비 예정· 해제 구역에도 쾌적한 주거공간 조성하여 지역 주민등에게 공급

 

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4. 도시규제 완화 등 (0.5만호 + α) 

4-1 노후 공공임대 재정비 [0.30]

➡️ 노후 공공임대단지의 재정비를 통해 도심내 주택공급을 확대하고 기존 거주민의 삶의 질 개선 (연내 3,000호 시범사업 선정)

* 재정비 과정에서 필요 시 용도지역 종상향 병행 (예: 제3종 일반주거→준주거)

• 노후 공공임대(60세이상 약65%)를 신혼부부, 청년 등 다양한 계층이 어울려 거주하는 단지(통합공공임대+공공분양)으로 조성
• 기존 입주민의 내몰림 방지를 위해 인근 공공임대 및 매입임대 공가를 우선 제공하여 순환형 정비사업으로 추진 

 

4-2 공실 등 유휴공간을 활용하여 주거공급 확대 [0.20]

➡️ 민간사업자도 공실오피스 · 상가를 주거용도 전환, 공공지원 민간임대주택으로 공급할 수 있도록 지원 (당초 공공만지원)

*서울 도심지역 오피스 공실률은 9.8% 수준, 종로 12.2%, 충무로 19.8% 등

• 리모델링 비용 융자 지원, 주차장 추가설치 면제 등 지원
• 다만, 공공성 확보와 교통환잡 방지 차원에서 임대의무기간, 차량 소유자 입주제한 등 요건 적용

*공공방식과 동일하게 임차인의 자격을 차량 미소유자 등으로 제한하고, 임대의무기간(10년이상), 임대료 요건, 주거취약계층에 우선공급 의무 부과

 

 

4-3 도심고밀 개발을 위한 도시계획 수립기준 완화 등 + α

① 역세권 주거지역에 복합개발 추진 

➡️ 역세권 준주거 · 상업 지역에서 적용 가능한 복합용도 개발지구 단위계획을 역세권 주거지역에도 확대하고 용적률 완화(최대 700%)

*서울시 기준, 철도역사 300여개 중 100여개소(일반거주지역)가 추가로 적용가능

 

② 입지규제 최소구역 제도 개선

➡️ 도심에 다양한 주거공간을 육성하기 위해 각종 도시규제 등이 최소화 되는 입지규제 최소구역 제도를 개선하여 활성화 추진

*입소구역내 주거비율 20→40%까지 확대, 민간제안 허용등

 

③ 준공업지역 순환정비사업지 추가발굴 (* 서울 내 준공업지역 : 전체 면적의 3.3%) 

➡️ '준공업지역 순환정비사업(5/6대책)'은 사업지 2개소 추가 발굴

*준공업지역 : 경공업 중심 지역이나 주거, 상업, 업무시설도 입지가능 서울내 준공업지역은 서울 전체면적의 3.3%

*공장 등 산업시설을 집중시키고, 공장 등 이전부지에 오피스텔 등 공급

 

④ 장기 공실 공공임대주택의 임주요건 완화 (* 현재 6개월 이상 장기공실 임대주택 : 서울내 약 900호)

➡️ 6개월 이상 장기 공실로 남아있는 공공임대주택의 임주요건을 완화 하여 주거공간 마련이 시급한 무주택자에게 임대(기본 4년거주)

*장기공실 공공임대주택 현황 : 서울 내 약 900호

*(현행) 도시근로자 월평균소득의 50~60%이하 →(개선) 150%이하 (2인기준 657만원), 자산요건은 유지

 

⑤ 지분 적립형 분양주택 도입

➡️ 공공분양물량 중 지분적립형 분양주택(주택지분을 장기간 분할취득)을 시범도입하여 생애최초자 무주택 실수요자의 내집마련 지원

 

 

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5. 기존 공공분양 물량 사전청약 확대 : 6만호

➡️ 이전 계획된 공공택지(수도권 30만호 등 총 77만호) 내 공공분양 중 사전 청약 물량을 당초 8천호에서 6만호로 대폭 확대 (*청약시스템이 구축되는 21년 3분기 부터 사전청약 접수 시작)

• 실수요자 예측가능성 제고, 청약대기 및 매매수요 완화
• 본청약 1~2년 전 일부 물량에 대해 사전청약 (입주까지는 3~4년 소요)
• 금번 대책에 따라 기존보다 늘어나는 공급물량 중 50%이상을 생애최초 구입자, 청년, 신혼부부 등에게 공급
• 7.10 대책의 생애최초 특별공급 확대, 소득기준 완화 등 제도개선 적용